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刘忠良博客

天下兴亡,匹夫有责;民族兴衰,子孙有责!

 
 
 

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刘忠良,河南周口人。信仰:我的上帝是伟大与真理。使命:肩负祖国的未来,托起民族的希望,承载人民的期待。人口、制度、文化是一个民族与国家的三大支柱,人口是生命载体,制度是根本规则,文化是思行内核。人口(数量、质量、结构)是其力量的源泉、兴盛的根基,制度与文化培育并释放其力量之源,三者共同决定民族与国家的兴衰命运。寻求真理,振兴中华,造福同胞,愿与君共勉。欢迎加微信cnlonglzl,随时阅读新文章。电子邮箱:cnlonglzl@126.com

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任志强,高房价会让未来中国房地产“下地狱”  

2012-04-23 13:33:34|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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任志强,高房价会让未来中国房地产“下地狱”

 

刘忠良

 

看今天新闻,又见任志强“放炮”了。我比较佩服任志强的是,宁愿挨骂也要说出一些实话。我比较不佩服他的是,为了自己房地产的短期利益,老是纵恿别人在高房价时买房子。

 

据报道,华远地产股份有限公司董事长任志强422在“2012中欧私人投资高峰论坛”中表示,一年半到两年房价将暴涨。另外,任志强日前在2012年长吉地产春季发布会上再次开炮,称负利率时代不买房就是傻瓜。

 

持续的高房价,对中国经济社会和民生危害极大。如果房地产业只看到短期利益,一味追求高房价,那房地产商等于是“自杀”。放眼未来,高房价必然让未来中国房地产业“下地狱”!

 

对于美国近年的房地产泡沫破裂后的房价大跌,有美国官员和学者表示,美国未来的房价不会持续处于低迷状态,原因是美国的人口实力在持续增长,不断壮大的人口实力及需求决定未来美国房价不会持续低迷。

 

与美国不同,东亚国家一旦在发展鼎盛时期结束而房价大跌时,房地产将一蹶不振,长期处于低迷状态。这和东亚国家的民族文化密切相关,在同等经济社会水平下,东亚国家生育率最低。由于生育率过低,导致未来年轻人口快速减少,由此导致房地产需求萎缩,接着便产生又人口萎缩所导致的房产过剩,有些房产就会空置了。

 

比如东亚现行的日本,其生育率在上世纪六七十年代低于世代更替水平,其后生育率一路下滑降至超低水平。到1990年时,日本2534岁人口组数量比19802534岁人口组数量下降了20%,这就意味着真实需求下降了20%,高房价失去了实际的需求支撑,便崩溃了,日本房地产业从“天堂”步入了“地狱”。随着未来日本人口减少的加速和年轻人口的持续减少,未来日本将会有更多的房产被弃置。

 

生育的主体是年轻人口,现在中国绝大多数年轻人已经跑到城市。高房价,必然带来高生活压力。我们在城市所消费的任何商品和服务,实际上都包含房价和房租。比如街道两旁的商店,房租高,商品价格被迫太高,物价就高;同时利润和员工工资受到挤压,危害就业和民众收入增长。高房价必然带来高经济运行成本、高生活成本、低就业、低收入和高生活压力,由此导致生育率持续处于超低水平。

 

人口是社会经济的生命载体,现在的孩子是未来的房地产消费者,超低生育率、年轻人口的快速减少和未来人口的大衰落,必然让未来中国房地产“下地狱”,让未来中国经济社会陷入永远“失去的十年”。

 

据人口普查和人口抽查数据,中国生育率已经降低到1.3左右的超危险的超低生育率,这意味着未来中国人口每过一代(约二三十年)减少40%2010年人口普查显示,中国0-14岁人口比例仅为16.6%,世界平均为27%,中国属于严重少子化,这种严重上大下小的超危险“倒金字塔”人口结构决定未来中国人口已经确定无疑要大崩溃。由于未来持续的人口“倒金字塔”和低生育率重老龄化的恶性循环,未来中国将难以阻挡民族一泻千里的大衰落。

 

2025年,中国2534岁年龄段人口将比2015年下降30%,这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右,第二次婴儿潮人口大规模退休,而此时年轻劳动人口又急剧减少时,未城市化的农村年轻人口也将所剩无几,此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以,在2020-2030之间,中国房价必然有一次大跌,而且是跌到底。

 

这一大跌之后不再有反弹,因为中国人口要开始拉开大崩溃的序幕。我们假定30年为一代人时间,人均寿命为不变的80岁,未来人口均匀的减少,则按照1.3的生育率2060年为7.8亿人,2090年为4.68亿人,2120年为2.808亿人,21501.6848亿人,2180年为1.01亿人,2210年为0.6065亿人,2240年为0.3639亿人,2270年为0.21835亿人,2300年为0.131亿人,仅为现在的1%

 

超低生育率决定,从2025年左右,或者更早,中国房价开始“下地狱”,而且是被“打入十八层地狱”“万劫不复”!房地产商将尝到自己的恶果:由于参与创作高房价,致使中国年轻人压力过大,导致超低生育率,最后由于人口崩溃导致高房价崩溃。

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