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刘忠良博客

天下兴亡,匹夫有责;民族兴衰,子孙有责!

 
 
 

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刘忠良,河南周口人。信仰:我的上帝是伟大与真理。使命:肩负祖国的未来,托起民族的希望,承载人民的期待。人口、制度、文化是一个民族与国家的三大支柱,人口是生命载体,制度是根本规则,文化是思行内核。人口(数量、质量、结构)是其力量的源泉、兴盛的根基,制度与文化培育并释放其力量之源,三者共同决定民族与国家的兴衰命运。寻求真理,振兴中华,造福同胞,愿与君共勉。欢迎加微信cnlonglzl,随时阅读新文章。电子邮箱:cnlonglzl@126.com

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房地产大跌或更利好中国  

2011-11-15 09:30:21|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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              房地产大跌或更利好中国

                                                      

                                                          【愿望:打倒高房价,解放准房奴!】

                                                          

                                                                                刘忠良

 

在楼市价格正在转入下行之际,近日出现了一些反对房地产价格下跌或反对大跌的声音。中央财经大学统计学院院长贺铿、财经评论家叶檀等,认为中国房价温和下跌比较好;北师大房地产研究中心主任董藩、信孚研究院研究员童大焕等,认为房价下跌不好。

 

董藩117在新其浪微博上说:“房价下跌谁高兴谁倒霉?高兴:没房的家庭,约占家庭数的4%~6%;未婚但考虑买房的人,约占城市人口10%。倒霉:86%的有房家庭(财产缩水) 、地方政府(财政收入下降)、银行(信贷收入下降)、财税部门(难收税费)、产业链上就业者(下岗失业),及不觉得受损但会遭遇稳定威胁的更高两大主体,你懂的。”

 

贺铿1110在其网易微博中说:“希望房价尽快跌到自己希望的价位我能理解,如果我没有住房,收入又不高,我也会有那样的愿望。但我是研究宏观经济的,经济规律与个人的愿望常常不一致。当前房地产聚集的风险很大,如果爆跌一定会形成严重危机,这不仅是国家的灾难,也是我们大家的灾难,大量失业会接踵而至,因此我希望温和下跌。”

 

对于这两种观点,笔者十分怀疑。房价温和下跌或不跌,真的很好吗?或许对现在的中国来说,房地产大跌或许才是最佳的选择。

 

首先分析认为房价不跌不好的观点

 

其实董藩的说法,排除了农民工城市化和需要改变住房状况的城市居民,大幅减少了房价下跌受惠的人数并相应大幅增加了所谓的受损人数。任志强在其微博中说:“绝大多数中国家庭都有住房。但住房条件差和多代同住的家庭比例超过40%,大量农村有房户家庭分户向城镇转移,新婚家庭分户等形成巨大住房需求。”童大焕按照任志强及统计数据分析,大概有超过一半的人口有住房需求。因此房价下跌,不高兴的人要远比董藩所说的要少、受惠的也远比董藩所说的要多。

 

童大焕认为,房价下跌,资产缩水,这会减少房地产的资产价值。他在文章中分析认为:很多人只看到住房的居住属性,没看到它的资产属性;只看到它“不动”的一面,没看到它“动”的一面(即人不断地在变换住所);只看到“自己”这一面,没看到“代际传承”这一面。所以不乏一叶障目、占小便宜吃大亏者。

 

总的来说,认为房价下跌不好,就是房地产价值缩水、GDP和财政收入放缓、银行信贷风险及失业问题。其中第一项是认为房价下跌不好的独有观点,后三项同时也是认为房地产大跌不好的观点。

 

房子具有居住功能,在现代经济下也具有投资功能。住是房地产的最基本功能,投资功能是后来才逐渐发展起来的。就像大米一样,偶尔也会被投机,但其最基本的功能是“被吃”。“衣食住行”是人们的最基本需求,其中“住”和“食”又最为基本,也是占人口大多数的中下层居民最需要迫切解决的问题,所以住房和吃饭一样,其功能应该是首先满足人的基本需求,其次才可以是投资功能。如果主次颠倒,必然引发一系列问题

 

在粮价上涨过程中,如果许多人投机大米,就会造成底层居民生活困难,因此大米必须坚决打击其投机行为。同样,房地产投机,就会造成占人口大多数的居民住房困难或背负沉重住房压力。经济发展程度越低,房地产的投资功能就越低,因此作为一个人均GDP世界百名左右的中低发展中国家,中国房地产的第一功能必须是居住

 

房价高,居民用于“住”的成本必然高。房价高,地价也高,整个房地产处于高价位状态,而每一个经济体、每一个人,除了飞在太空的之为,都位于一定的房产或地产之上,高房价必然提高实体经济运营的成本和每个人的生活成本。

 

比如,一对夫妻两要租房开一个小饭店,因为房价高,所以房租虚高;因为房租高,所以你去吃饭,他们必须卖的比较贵一些,你的吃的就比较少一些,且付出了更高的成本;因为你吃的少,种菜养猪的农民就会受损;因为房租高,这对夫妻很辛苦,因为挣的钱许多要给有钱的房屋所有者,加大了实体经济经营的困难(其他企业也一样)和贫富差距;因为房价高导致你住房、吃饭等成本更高,高房价导致高生活成本,这会消减你用于其他方面的开支,降低其他方面的需求,其中高额需求实际上交给了房地产;因为高房价导致高生活成本、拉大贫富差距、打击实质城市化和阻碍第三产业发展等,这就会降低内需、增加实业困难、增加就业难度,同时导致经济更加依赖投资和出口,进而通过外汇增加被动扩大货币发行及投资型拉动通货膨胀,再而推高房价和增加中小企业融资难,最终让大多数人生活更困难

 

房地产需要大跌

 

在当今中国,由于高房价下的房地产暴利,让大量资金进入房地产,实业有空心化的危险。高房价提高经济运行成本和居民生活成本,进而让实业和民生更加困难。更危险的是,高房价导致中国生育率更低,而超低生育率就意味着未来年轻人口快速减少、重老龄化和未来民族的大衰退。比如,中国现在1.3左右的总和生育率,会导致未来人口每过一代(约30年)减少40%,人口暴减。现在日本、韩国及我国台湾、香港的超低生育率,和高房价及又高房价导致的居住空间狭小和生活成本高密切相关。

 

高房价会导致高生活成本、高经济运行成本、高就业压力,降低社会经济整体发展速度和绝大多数居民的幸福感。高房价对中国来说,不仅是现在扭曲经济、破坏民生,还危害未来整个中华民族的发展延续。可以说,高房价不死,中国不活。

 

在当今的中国,高房价的维持,只会对少数人有利,也即高房价的既得利益者。对于大多数普通家庭来说,你拥有一座房子,无论价格高低,你好拿来抵押投资或消费吗?这样的家庭只能占很少数。所以房地产的资产意义,只有对少数家庭才有实际意义,对绝大多数家庭来说,居住功能才是最重要的,对绝大多数家庭来说低房价低经济运营成本、低生活成本、低就业压力才是最有利的。所以,房价大跌,实际上对多数家庭是有利的。

 

这是有人也许立即提出来,房价大跌对GDP增长、财政收入增加、金融系统安全和就业是不利的。这多是目光短浅。高房价带动GDP、财政和就业,实际上是透支未来的GDP增长、财政收入和就业。比如,在房地产正常的情况下,本应该是五年造出来的房产量,结果由于高房价和房地产泡沫,一年就造完了。则在这年,GDP快速增长,财政收入快速增长,就业良好,那剩下的未来四年呢?让GDP和财政增长及就业喝西北风吗?降低房价,让房地产恢复到正常水平,只是让他们正常发展。只要是泡沫,只要房地产处于畸形状态,毁灭总会发生,而且泡沫越大、持续的越久其未来损失越大,最终得不偿失。

 

至于金融风险,中国不是美国,经济发展水平和金融发展程度还比较低,没有那么危险,不要拿他们做对比。房地产大跌,首先让房地产投机资金大受损失,投机者的损失对多数民众来说没有多大联系,甚至更好,省的他们有那么多钱再投机其他的,比如“炒大蒜”、“炒棉花”等生活生产产品。房地产商的损失,他们已经暴利过,只不过是吃的多了吐出来一些。中国的银行现在盈利很好,甚至可以说暴利,还曾经支持房地产泡沫,他们损失一些也不妨,银监会已经说了房地产大跌50%没有关系。在高房价阶段贷款买房或借钱买房居住的人,购房成本已经确定,房价下跌也不会增加其成本,这只占总人口的少数。至于推高房价的房地产投资者或投机者,他们的购房损失,社会没有理由确保他们的投资或投机行为必须获利。

 

如果房价大跌,房地产失去暴利,失去投机的价值,价格回复到正常水平。这时,会把资金赶回实业,降低经济运行成本和住房等生活成本,有利于实质城市化发展和实业的发展,有利于缩小贫富差距、扩大内需、提高就业和挽救超低生育率危机,最终对经济、民生和民族未来更有利。

 

同样还是那座房子,价格高一点,其他物品的价值相对来说就会降低,社会总财富并不会增加,幸福感还更可能降低,因而高房价不会增加实际财富和实际的GDP,这样的财政和就业也是短期的泡沫。整体而言,高房价没有好处,高房价死了不可惜。

 

至于房价下跌的方式,笔者认为房地产大跌之后缓慢上升,再加上一系列改革则更好。比如放开小产权房、打破地方政府的土地垄断、强制空房出租、征收多套房屋的房产税、增加廉租房供给、改革金融、提高经济社会自由程度、改革户籍制度、缩小贫富差距、提高公平、增加民生投入、降低行政成本和政府寻租、增加民众对权力制约的能力、提高民主法制水平等。这些改革措施,会冲淡房地产大跌带来的短期损失,增强长期活力。

 

房地产必须大跌,因为房价太高,综合危害太大。至于短期的GDP、财政、金融和就业方面的损失,这是对其透支的补偿。房价降低以后,经济社会发展更好。

 

如果温和的下跌,高房价继续损害经济和民生。在温和下跌过程中,购房者买涨不买跌,让购房居民更纠结。在温和下跌中,由于买涨不买跌的心理,建筑及相关行业就失去了大量需求,更不有利于这些方面及相关方面的就业。如果大跌之后,再缓慢上升或十分平稳,房地产则正常发展。再加上高房价对经济和民生的伤害已经结束,经济社会处于更良性的运行状态,这样更有利于就业。

 

由于1990年代中国生育率的下滑和每年新出生人口的快速减少,由于新中国成立后的婴儿潮年龄人口即将开始步入退休年龄,中国正在面临年轻人口的快速减少和老龄化的急速发展,然后不久后就面临劳动力的整体快速减少和重老龄化。在中国相对还比较年轻的时候,如果房地产大跌,中国和中国的经济还能爬起来继续比较好的前进。如果跌的晚了,比如像日本那样,由人口结构和人口变动及发展阶段所决定,中国经济必然随房地产破裂而一蹶不振。

 

日本经济不是倒在房地产上,而是人口的衰微。从生产角度看,年轻人口快速减少,人口老化,面临人均GDP增长放缓和人口增长双放缓,必然导致GDP增长很低,因为GDP增长率就等于人均GDP增长率和人口增长率的乘积。从消费角度看,GDP是消费需求和投资需求的总和,最有消费活力的年轻人口快速减少,必然带来消费需求不振,消费需求不振又必然带来投资需求不振,最终GDP增长低迷。人口决定,日本经济衰微是不可避免的。同样,未来中国也必然如此,只不过是中国人口结构变动比日本晚、中国发展程度比日本低,这会比日本晚来30年左右,但最终中国也会面临这一天——“失去十年”再“失去十年”。

 

现在房地产大跌,然后恢复正常,这有利于中国的实业发展和产业升级,有利于降低民生压力和挽救超低生育率危机,有利于减轻由计划生育尤其是一胎政策所造成的“为富先老”的危机,也有利于中国面对和日本一样必然面临的超低生育率的社会经济危机。尽管由于计划生育宣传,大多数中国人已经认识不到这个危机了,总不把超低生育率看多危机,甚至还认为低生育率和人口减少是好事。问问日本人,或想象一下试问问2030年后的日本人,超低生育率和人口减少是不是好事?

 

趁中国还算不太老,趁中国最后一次婴儿潮“80后”女孩还没有错过最佳生育年龄,赶快让“吃实业”和“吃人口(降低生育率)”的高房价大跌吧,这样中国未来才更有希望。(载于《21世纪财经》数字杂志)

 

 

 

附:中华儿女需读的三篇醒智之文!中华民族正在面临新的千年危机:超低生育率和不知危险的愚昧人口思想!

1、《中华民族五千年未有之困局》,带你认识中华民族所面临的前所未有的新千年危机:

http://club.china.com/data/thread/272425507/2724/70/48/5_1.html

2、《继续限制生育或导致中国崩溃,鼓励生育是中国自救的唯一选择》,带你认识国家和民族未来面临的大危机:http://cnlonglzl.blog.163.com/blog/static/11737074120114257312726/

3、《横扫人口思想谬误,拯救中华千年危机》,系统分析中国人对人口问题的错误认识:http://cnlonglzl.blog.163.com/blog/static/11737074120114223846915/


 

 

 

 

 

 

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