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刘忠良博客

天下兴亡,匹夫有责;民族兴衰,子孙有责!

 
 
 

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刘忠良,河南周口人。信仰:我的上帝是伟大与真理。使命:肩负祖国的未来,托起民族的希望,承载人民的期待。人口、制度、文化是一个民族与国家的三大支柱,人口是生命载体,制度是根本规则,文化是思行内核。人口(数量、质量、结构)是其力量的源泉、兴盛的根基,制度与文化培育并释放其力量之源,三者共同决定民族与国家的兴衰命运。寻求真理,振兴中华,造福同胞,愿与君共勉。欢迎加微信cnlonglzl,随时阅读新文章。电子邮箱:cnlonglzl@126.com

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治理中国高房价和解决住房难的完美方案  

2010-05-14 22:58:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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治理中国高房价和解决住房难的完美方案

刘忠良

 

中国城市为什么房价高住房难?有人认为是中国人口多,所以房价高住房难。俄罗斯人口稀少,且从1992年就不断减少,但莫斯科照样高房价,这还能怪人口多吗?德国人口密度236人/K㎡,人均住房面积40平方米。中国仅为137人/K㎡,我们也按40平方米计算,全部城市化,平均楼层高度按10层计算(不算高吧?),总共才需要5200平方公里土地,仅占国土面积的0.00054%。全国有2860个县区,平均每个县区仅1.8平方公里。即使是达到美国标准,人均住房面积70平方米,也仅需9100平方公里,平均到每个县区仅3.2平方公里。即便是中国有20亿人口且达到美国住房面积标准,也仅需1.4万平方公里,平均到每个县区也仅为4.9平方公里。如果再平均到每个镇/街道,即使按照让中国人羡慕的美国标准那根本不值得一提。显然,中国城市高房价根本不是因为人口多。

为什么中国城市房价高住房难呢?

首先是因为城市土地国有化制度和所谓的城郊耕地保护制造土地供应稀缺,进而引发高地价和高房价。对于城郊的耕地保护,让我们分析分析它的虚伪性。农村住宅按住房与非住房占地面积比13计算,城市按楼层15-30层计算,则农村住宅占用耕地是城市的60-120倍。这就意味着,每保护一亩城郊耕地,就要浪费59亩到119亩非城郊耕地。这叫什么保护耕地?其实是变相的浪费!所谓城郊耕地保护,只不过是地方政府想让自己的钱袋子鼓起来、地方官员想让自己“富起来”的借口。地方政府假借耕地保护的名,并携带城市土地必须是国有化的制度利剑,故意制造城市住宅土地供应稀缺,然后引发高地价和“官员致富”,进而制造出城市住房供应不足和高房价,让地方政府、地方官员和房地产开发商们爆赚一把,还让某些人有凭有据的宣传“中国的人口多造成了中国的房价高和人均住房面积少”。而土地供应的稀缺和所引发的房子供应的稀缺,又进一步让地皮和房子具有投机价值,更值得去囤积,进一步推进房地产市场的投机性和高地价高房价。

其次是地方政府创造GDP、财政收入和灰色收入的利益驱使。为了从土地上攫取更多利益,地方政府不仅不顾中央降低房价的要求,更是助长高房价。地卖的越贵,房子卖越贵,财政收入、灰色收入和所谓的GDP越高。这种利益的驱使,使地方政府很难真心照顾民生压力,对房价调控根本不积极。而地方政府的这种心理和利益,恰好和房地产商一拍即合。政府赚财政收入和创造GDP,官员致富,房地产商暴利,受伤的却是普通民众。

第三,中国长期的低工资制度和贫富差距大推动高房价。普通民众工资低了,资本所有者和政府的收入份额也就高了,低工资造成贫富差距过大和民众收入太低。由于低工资和贫富差距过大,财富过于集中,普通民众收入和拥有财富太少,造成中国内需严重不足。而需求不足,又造成生产相对过剩,企业开始变得难。消费不足,企业难做了,导致企业家投资实业经营企业的积极性就降低和富人可投资的范围变窄,于是曾经的企业家无心做企业而变得更喜欢去投机,富人也因投资余地变小而加入投机行列。这样,中国房地产的投机炒作大幅增加,房价被大幅拉高。况且贫富差距过大造成财富过于集中,富人投机炒房的资本也大幅增加,进而推动高房价。企业难做了,不如买好房子舒适舒适,于是富人(包括企业家)的别墅和大房豪房消费需求增大。而建别墅和大房豪房的利润非常高,房地产商特别喜欢建别墅、大房、豪房。但别墅、大房、豪房的土地占用量特别大,特别是别墅,是楼层房的3050倍,结果又加剧了建设普通民用房的土地短缺,进一步加升民众住房难。按照保护耕地的需要,中国应该严格限制建别墅,可中国开发商最喜欢建可以暴利的别墅,甚至不少开发商把经济适用房的土地也用来违法建别墅,最近还爆出不少官员用经济适用房土地为自己建别墅!由于建设普通民用房的土地稀缺,再加上房地产开发商因给富人建房利润高而无心给穷人建房,结果使普通民众(尤其是穷人)的住房供给更加短缺。而供给短缺,又加剧房地产投机和炒房,进一步加剧普通民众的买房难。低工资和贫富差距让穷人买不起房,而让富人买房能力和欲望超强,结果中国炒房与住房难冰火两重天。

第四,货币扩张、热钱涌入、信贷资金和股市资金大量进入房地产,推动房地产泡沫。货币扩张,增加了货币,无论是出于投资(包括投机)的目的,还是出于规避通货膨胀资产保值增值的目的,都拉高了房地产投机和房价。而热钱涌入、信贷资金和股市资金,一方面给房地产投资者注入资金让房地产商可以囤地囤房,另一方面又为房地产的炒地炒房拉高地价房价注入资金。

第五,中国处于城市化的快速发展阶段,住房需求的增长和经济预期的良好,给房地产的投资或投机注入强大的精神动力和利益刺激,拉动房价上升。

第六,大城市梦与发展不均衡使过多的人涌向少数大城市,推动大城市房价上升。中国的发展不均衡,中小城市的发展不足,加上大城市的精神幻觉,让更多人涌入少数大城市,必然推动大城市的房价上升。

第七,人口政策的副作用。独生子女政策本身让原本用于养孩子的钱变成炒房子的钱——对中高阶层的人来说,少养一个孩子至少可以多炒一套房子。独生子女政策造成造成的性别比严重失衡,让女性和丈母娘有资格要求男方有房子,结果男性青年不得不买房子以“筑巢引凤”娶老婆——否则就娶不到老婆,性别比失衡让中国男性无法像外国男性一样租房子也能结婚。同时独生子女政策也让只有一个孩子的父母愿意出高价为独生子在大城市买一套好房子,结果又进一步推动高房价。

第八,经济适用房和廉租房供应不足,管理不善。与众多低收入家庭相比,经济适用房和廉价房显然是供应不足的。况且,在这不足的供应中,许多又被富人和官员及官员的亲朋好友所占有,让低收入家庭住房更难。

好了,我们知道了高房价和民众住房难的真正原因,那就可以对症下药解决它。当然,这些高房价和住房难的形成因素中,有些是不能立即解决的,有些是只能暂时解决一小部分,而有的则可以下猛药恨药解决。针对这些高房价和住房难真正原因,我给中国城市高房价和民众住房难提出一个比较完美的解决方案。

首先,根本解决土地制度,废除城市土地必须国有化和禁止买小产权房(即农民或农村集体盖房卖房)的限制,推动土地供应的市场化自由竞争。也许有人喊保护耕地怎么办。上面已经说过,中国人不住在城市,也会住在农村,而住在农村更是浪费中国的耕地。如果真的要保护耕地,而不是宣传保护耕地而实质浪费耕地,我认为应该放弃严格的城郊耕地保护(只要不是在浪费就可以了)和城市土地国有化政策(增加腐败空间)并严格限制建别墅,大量廉价供应普通民众的城市住房,从而加速城市化发展,进而促进整个国家的社会进步和经济发展,这才是真正既保护耕地又促进社会经济发展的上上策。并且,保护耕地不用行政方式而用经济调节方式照样也可以很好的保护耕地,而且是更好的保护耕地,因为这样减少了腐败增加了透明和竞争。比如,规定商品房和集体房建设,县城城镇最低建8层,中等城市最低建15层,大城市最低建20层,特大城市最低建25层,这样无需官员费心也无需官员寻租就自动保护了耕地。同时规定低于这个限制则递增增加土地使用费,对建别墅,尤其是大城市,则翻倍增加土地使用费。而由此增加的土地收入,投入到解决困难群众的资金需求中。既然富人有钱,想买豪房或别墅,那就让他们多贡献贡献。而穷人,又从富人的这种消费中获利。这既能更好的保护耕地,又能减少土地腐败,还能降低贫富差距,更能解决民众的住房难,可谓“一箭四雕”!对于农民和农村集体怎样面对房地产商,增加法律保护农民和农民集体即可。既然世界上绝大多数国家城市土地可以不必国有化,为什么中国不可以了呢?完善法律加强执法就可以了。

其次,打击炒房,合法劫富济贫。第一,对拥有多套房子递增加税,买的越多加税越重。比如第二套按房价加征20%的税收,第三套按房价加征50%的税收,第四套按房价加征100%的税收,看他们还炒不炒房。当然,对经济出租房例外或减免。第二,征收房子调节税,对大于100120平方米的房子递增加税。当然,对大家庭多人居住的例外或减免,因为这样对大家庭多人居住可以降低买房和生活成本,也有利于子女对老人进行家庭养老。第三,增添房屋空置税,专门打击炒房,还可以给富人合法加税。而征收来的税收,则补贴普通民众住房。这样既可以打击炒房,又可以降低普通民众的住房压力,还能降低贫富差距,是“一箭三雕”

第三,遏制囤房囤地的命脉,打击哄抬房价。对所有房地产开发商,规定用地的建房时间进度和售房的时间进度的最低限制,高于限制则加税或没收,并限制其银行贷款或要求银行收回贷款。并且,禁止一切形式的预售。一块土地,合理规定好最低多长时间建好房子,最低多长时间卖完房子的50%80%90%,否则加税或时间过长没收,并限制银行贷款。这样一来,无论是信贷扩张资金,还是热钱、信贷或股市资金,都被强有力的限制其对当地产的投机性资金注入。同时,房地产商也不敢随意囤地囤房哄抬房价。并且,对一切含有欺骗成分的提高房价的形式,一律规定违法并给予有效惩罚。

第四,在经济宏观方面,提高工资,降低贫富差距,改善民生,增强社会保障,扩大内需,从而改善经济形势,从而在宏观经济方面减轻房地产投机和房价高涨的压力。

第五,改变人口政策,尤其是尽快尽快解决新出生人口性别比差距过大的问题。父母的钱不用于人力资本投资——养育孩子,就会用于物质资本投资,在内需不足实业困难的今天极有可能是炒房子。并且,多生孩子还可以有效扩大内需,缓解内需不足对实业的压力,降低房地产投机和房价高升。同时,多生孩子扩大内需还可以增加就业岗位,提高民众收入,还可以改善民生尤其是未来重老龄化的民生压力,并且为未来经济发展注入动力与活力,也是一个“一箭四雕”的好政策。

第六,适当向中小城市政策倾斜,改善中小城市的基础设施、人文设施、人文服务和投资、就业与生活环境,提高中小城市的投资和居住吸引力,降低人口涌入少数大城市的造成的发展不均衡扩大化、高成本的生活压力和高房价。

第七,增加经济适用房和廉租房的供应,并加强管理。比如政府增加民生住房投入,规定开发商建设经济适用房的最低比例。对经济适用房的购买者及廉租房的居住者进行网络管理,加强群众监督,对转租转卖进行严格限制,严厉打击其中的腐败和造假,让经济适用房和廉租房更好的用于解决人民群众的住房难问题上。(字数统计:4100字。欢迎转载,发表不收稿费。)

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